“地王”被弃 上港拟128亿元出售星外滩项目

2012年上港集团与中国金茂拿下海门路55号地块，作价56.8亿元，荣膺当年上海总价地王。
6年之后，上港集团却以总价127.86亿元拟在上海联合产权交易所将海门路55号项目挂牌出售。
2017年，中国金茂携近30亿元的收益退出之后，海门路55号项目权益全部归属上港集团。
根据上港集团10月12日公告，海门路55号地块所属上海星外滩开发建设有限公司(下称“星外滩”)，当前上港集团持有星外滩100%股权。
北外滩地主“卖子”
10月12日，上港集团公告称，拟不低于127.86亿元的价格挂牌转让星外滩100%股权。
上港集团在公告中称，转让的主要原因为迎合北外滩航运中心建设开发节奏，并保障项目建成后更专业的商业开发及运营。
上海星外滩开发建设有限公司成立于2013年3月份，注册资本为60亿元。主要负责在上海市虹口区海门路55号地块内从事商业及办公房地产的开发建设。
截至今年6月30日，该在建项目已经完成结构封顶，目前仍在建设中，预计2019年3月31日工程竣工。截至目前，星外滩的主要资产均处于正常运行状态。
根据第三方评估报告，以2018年6月30日为评估基准日，星外滩100%股权总资产账面价值约为108亿元，负债合计约为48.55亿元，净资产约为59.5亿元。
公告还显示，星外滩所拥有的项目名称为星港国际中心，位于上海市虹口区提篮桥街道88街坊1/1丘，项目东至海门路、西至公平路、南至东大名路、北至东长治路，项目主体由两幢50层的办公楼和一体式商业裙房组成，地下2层与北侧地铁12号线提篮桥站、与西侧地铁19号线（规划中）无缝连接。而根据虹口区政府网站信息，星港国际中心包括2幢263米高的现代化超高层城市综合体，3层高24米的商业裙房，地下6层地下室，因此又被成为北外滩的“双子楼”。
公开资料显示，该项目总建筑面积41.61万平方米。地上建筑面积为24.38万平方米，地下建筑面积为17.23万平方米。
上港集团在公告中称，本次出售资产按不低于标的资产的评估值以公开挂牌转让的方式进行，交易是否成功具有不确定性。如交易顺利完成，预计本次出售股权(按照星外滩100%股权挂牌底价计算)将增加公司合并财务报表投资收益约15.5亿元，归属于母公司股东的净利润约11.7亿元。
上港集团表示，公司不存在为星外滩提供担保、委托星外滩理财的情况，星外滩不存在占用上市公司资金的情况。本次出售星外滩100%股权有利于进一步推进公司产业布局调整，优化资源配置，并将有效确保项目收益、回笼资金、降低运营风险，有利于公司的实际经营。
《证券日报》记者注意到，此前与中国金茂联合开发星外滩项目的上港集团，在去年将星外滩股权全部收回时，并非毫无压力。
半年报数据显示，上港集团为支付星外滩股权收购款，借入5年期并购贷款36亿元，同时星外滩项目开发贷款较年初增加28亿元。为此长期借款较去年同期增长76.82%，应付账款较去年同期增长39.66%。
上港集团在上半年报告中称，星外滩项目预计出资130亿元，报告期内投入8.6亿元，累计投入 103.75亿元，已完成计划的 80%。该项目资金来源为自有资金，目前正在建设之中未进行销售，报告期内未产生收益。
中国金茂半路退出
值得注意的是,当前上港集团出售的星外滩项目，该地块当年56.8亿元的成交总价，超过了中冶置业在2012年11月底以56.2亿元拿下的南京下关滨江2号地块,不仅荣膺上海总价地王，也刷新2012年全国总价地王新高。
2012年底,上港集团与威旺置业联合体（中国金茂香港子公司）摘得上海海门路55号商办地块,楼板价23330元/平方米,溢价21.11%，该地块起拍价格为46.9亿元，起始楼面价19264元/平方米。
当时的土地出让文件显示,海门路55号地块，属商办用地,出让面积40577.40平方米,容积率6.0。
上港集团彼时对外公告,威旺置业为中国中化集团公司旗下境外企业中国金茂下属全资公司。竞得地块后,上港集团与威旺置业各自出资50%组建项目公司。
按照公告，2013年，星外滩完成第一次注册资本缴纳，上港集团和中国金茂各出资17亿元。当年12月份，上港集团与中国金茂在几次注册资本缴纳后，双方的实缴出资额均达到了30亿元，星外滩的注册资本到了60亿元。
不过，双方的合作到了2017年年底，中国金茂就将星外滩50%的股权（彼时认缴30亿元），悉数转让给了上港集团，作价59.98亿元，考虑到开发阶段的投资，中国金茂带着近30亿元的收益退出。
北外滩作为为传统的黄浦江码头重地,上港集团历史上就在北外滩多有丰富的土地储备，成为该区域的“地主”。
其中规划用地面积超过14万平方米的汇山地块就是上港集团与方兴地产于北外滩核心区联手开发的大型商务综合体。海门路55号地块紧临汇山西地块,与汇山地块连接成片,进一步巩固了上港集团与方兴地产在北外滩的地主之位。2004年,方兴地产大股东中化集团与上港集团就各以50%股权的出资成立上海银汇公司,取得了汇山西地块土地使用权。2007年2月,上港集团与方兴地产再次以各50%股权的比例合作成立汇港房地产公司,以14.65亿元价格竞得占地逾3.5万平方米的汇山东块,楼板价13962元/平方米。2008年2月,汇港房地产再次以11.233亿元的底价摘得了汇山中块,楼板价为15000元/平方米。
“受到近期房地产市场降温影响，部分物业的价格或达到高点，是抛售的一个比较好的时机。从实际情况来讲，北外滩承担航运中心功能以及整个虹口更新和复兴的概念，本质上来讲，优质地段后续的升值空间还是存在的。对于上港集团来讲，应该是考虑到了项目增值，上港集团本身并不是一个传统的地产开发商，转让后有助于公司集中主营业务。”易居研究院智库中心研究总监严跃进《证券日报》记者评价道。

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