盐田海涛花园旧改7年仍未动工 部分业主:补偿方案不尽如人意
海涛花园其中一栋楼房窗户都被砌上砖块，外面交叉钉上木条。 深圳晚报记者 林炳权 摄
原标题：海涛花园旧改7年仍未动工 部分业主：补偿方案不尽如人意 开发商：争取明年年底前完成签约
深圳新闻网讯 近日，盐田区海涛花园部分业主向记者报料称，海涛花园小区拆迁进程缓慢，部分业主与开发商时有摩擦，很多矛盾至今仍未解决。
据了解，海涛花园小区是上世纪80年代期间兴建的第一批商品房。2011年底，深圳市城市规划委员会建筑与环境艺术委员会审批并原则通过了《盐田区海涛花园更新单元规划》。目前，距规划通过接近7年，更新项目仍停留在业主补偿签约阶段。近日，为了解海涛花园更新单元项目拖延原因，记者前往海涛花园进行采访。
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仍有不少人 住在海涛花园
走进海涛花园，记者看到部分楼龄超过30年的小区楼房的外墙已经脱落。其中一栋楼房还有一户业主居住，但其他房子的阳台已经拆除，窗户都被砌上砖块，外面交叉钉上木条，有的木条旁还能看到墙壁的裂缝。在小区内的一处公示栏，与开发商完成所有交房手续的房号，被印刷在上面。
在海涛花园某栋楼一楼，记者见到了仍未搬离的租户赵先生。赵先生告诉记者，他已经在海涛花园租房居住10多年，目前约50平方米的房子加上约10平方米的花园，每月租金2800元。尽管比起以前已经上涨了不少，但相比其他小区还算便宜。“自从海涛花园要拆迁，很多业主都要出去租房子，周围小区的租金都提高了不少。”赵先生说，目前仍有不少人住在海涛花园，晚上还能看到大家在小区内散步。
当天下午，记者联系上报料业主之一的郑先生。郑先生是海涛花园某两处房宅的业主，他表示，海涛花园更新单元项目的开发商——路劲地产集团有限公司（以下简称“路劲公司”）旗下的深圳市盛世盈丰投资发展有限公司（以下简称“盛世盈丰”），在业主还没完全撤离的情况下，提前动工留下安全隐患。郑先生告诉记者，今年5月21日，开发商曾安排5辆推土机进入小区，在1小时内铲倒了26个已签约单元的花园围墙，因被居住在周围的业主们投诉而离开。郑先生表示，事后盛世盈丰宣称此举得到了已签约业主们的同意并出示了委托书。然而郑先生发现委托书上并未写明受委托方，疑似匆忙赶制。
对此，盛世盈丰方面予以否认。盛世盈丰表示，围墙被推倒是业主自发行为。之所以要推倒围墙，是因为该处附近花园年久失修，存在安全隐患。
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有人拒签有人盼望“早日搬迁”
“我们也想住上新房子，也想尽快搬离小区，但这都建立在我们的合法权益得到保障的基础上。”郑先生告诉记者，根据他到每栋楼查看水表的调查，截至今年5月，居住在海涛花园内的住户仍有513户。
对于仍未与盛世盈丰签约，郑先生向记者道出了他认为合同中的不合理之处：旧房面积与安迁房的1:1.2置换比例过低，对于附属的花园和天台的经济补偿不满意，安迁房户型与设计不尽如人意等。但在采访过程中，郑先生没有向记者透露补偿方案的“内心标准”。
但海涛花园另外的业主也有不一样的声音。蔡先生是海涛花园一处40多平方米房子的业主，他在去年8月与盛世盈丰签约。“当开发商给出‘1:1.2置换比例’的条件时，我觉得还可以，就同意了。”目前，蔡先生在海涛花园附近的鹏湾二村租房居住。他告诉记者，等海涛花园更新完成后，他可能选择一间接近80平方米的房子，扣除补偿面积不到60平方米，多出来的面积需要按市场价向开发商购买。因此，拆迁拖得越久，市场价可能就升得越高。他说，希望签约工作能够尽快完成，他也可以早日搬入新房子。
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开发商成立“历史遗留问题小组”
在海涛花园的采访中，记者了解到，小区“楼梯坍塌”等安全事故确实频频发生。盛世盈丰方面称，海涛花园的楼房属于海沙楼，年久失修存在巨大安全隐患。无论是开发商还是业主，都希望尽快解决问题。
路劲公司旗下盛世盈丰的更新管理总监唐力告诉记者，海涛花园共有1260户业主，目前约90%的业主完成签约。今年6月28日，盛世盈丰发出公告，决定7月1日起，过渡期租金由每月每平方米60元提升至每月每平方米75元。唐力说：“这也体现了企业的社会责任感。”
唐力表示，海涛花园更新单元项目临海，建成后新小区具有限高、容积率低等特点，利润率比较低。部分业主提出的补偿方案不符合市场规律。“例如某些业主甚至提出要1500万元的额外补偿金，部分业主希望房产附属的花园、天台同样按照‘1：1.2方案’补偿，这些都是难以满足的。”唐力说，关于花园、天台，实际上公司提出的补偿金额比评估公司建议的补偿金额还要高。据唐力介绍，截至今年7月中旬，小区仍有50余户拥有花园的业
主、约60户拥有天台的业主仍未完成签约。
盛世盈丰营销部总监周宇告诉记者，未完成签约的业主中的接近一半，出现了房属不明、失联等问题。对此，盛世盈丰已成立负责解决该类问题的“历史遗留问题小组”。
在盛世盈丰工作人员的带领下，记者参观了海涛花园更新单元项目的模型。记者留意到，新建成的海涛新城有6栋补偿房、1栋保障房，并不靠海。周宇告诉记者，临海的商品房限高50米或80米，项目利润确实不高。“实际上，已经有很多业主完成签约，并希望更新项目早日完成。”目前，项目前期投资已经接近10亿元。盛世盈丰方面表示，争取明年年底前完成签约工作。
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律师：
法律对于补偿
没有具体数值规定
需开发商与业主持续沟通
根据《深圳市城市更新办法》，城市更新应当遵循政府引导、市场运作、规划统筹、节约集约、保障权益、公众参与的原则，保障和促进科学发展。那么“1：1.2置换比例”到底合不合理？北京市盈科（深圳）律师事务所高级合伙人甘清洪律师表示，法律上并未有确定数值的法条，这是属于地方政府的政策问题。而涉及面积补偿、经济补偿问题，甘清洪认为，这需要开发商与业主持续进行沟通、调解。只要在双方都了解合同内容并在同意的情况下签订补偿合同，就不能简单定性业主或开发商在签约过程中存在欺诈行为。
而对于“疑似提前动工”的问题，甘清洪表示，法律规定开发商需要在拆迁安置事项与被拆迁人达成一致才可动工。而实际操作中，法律没有办法提供详细的可参考规定。如开发商完成某一栋楼的签约工作后进行拆除工作，基于相邻关系，影响到小区内其他居民的日常生活，或者拆除了小区内的公用场所，这些情况则需要开发商、政府和业主进行沟通、协商，达成一致。
此外，记者从深圳市政府官网了解到，在深圳市政府发布的《关于加强和改进城市更新实施工作暂行措施的通知》中，第二十七条就规定：城市更新项目在实施主体与区城市更新职能部门签订项目实施监管协议后方可进行建筑物拆除。而针对“居民投诉开发商提前施工、改造小区”“海涛花园城市更新单元规划批复至今多年仍未启动实施”等问题，记者于7月18日发函至盐田区城市更新局，截至发稿前仍未获得回复。（记者 林炳权 实习生 叶嘉庚）
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