《物业服务合同》漫谈

物业服务其实就是住在同一小区的业主，将小区的物业委托给物业公司进行管理和提供相应的服务。通俗地说，就是业主请管家来打理小区。双方所订的合同叫《物业服务合同》。合同双方主体平等，业主交纳物业服务费，物业公司提供服务。
房地产开发公司开发了楼盘，在小区业主委员会（以下简称业委会）未成立之前，由开发商委托物业公司对小区进行管理和向业主提供前期物业服务，直到小区成立业委会，自行选聘物业公司。因此，小区要尽快成立业委会，行使业主自主聘用物业公司的权利。
然而，业委会的成立并非易事。首先是业主身份、认识、意识、主张不同，而且平时往来很少，虽有人牵头召集议事筹备，但往往应者寥寥。其次，前期物业公司为了稳保“江山”，千方百计阻挠成立业委会。于是，很多小区建成数十年仍没成立业委会，业主与物业公司关系一直处在紧张状态。
有的小区虽然成立业委会，但部分业主对业委会不承认、不满意，对业委会成立的程序的合法性持有异议，导致业委会的合法性没有得到确认，给以后的工作带来极大的麻烦。因此，业委会的成立，应在有关部门及公证处的全程见证、监督下进行，由公证部门和相关职能部门确认。业委会是业主的代表，代表业主并维护业主的合法利益，如果业委会的行为损害业主的利益，业主有权要求纠正或撤销。
有的小区在选聘物业公司问题上困难重重，主要是聘用的物业公司没有经过大多数业主的同意，甚至是几位业委会成员决定。事实上，聘用物业公司这项重大事项应公开招聘，并经三分之二以上的业主同意。确定聘用的物业公司后，由业委会与物业公司签订详细的《物业服务合同》，就服务范围、服务标准、服务质量以及服务费用交纳和违约责任等作出明确的约定。合同签订后，双方受《物业服务合同》约束。
当前物业公司与业主之间的矛盾，主要体现在服务质量与收费标准问题上。业主希望少交费而获得高质量服务，物业公司则希望高收费而少付出。而事实上，根据有关规定，物业公司的收费是按照物业公司的等级标准来确定；物业公司的利润不能超过物业费的8%。因此，物业公司的等级评定以及利润核算这两项工作没有做好，是造成物业服务混乱并产生纠纷的主要原因之一。部分业主认为，物业公司的服务没达到相应的级别标准，因而拒交物业服务费；物业公司却认为，其服务已经达到星级标准，不交物业费，公司无法正常运行了。如果双方到法院打官司，法院是无法对服务质量和收费标准作出评定的，而业主拒交物业服务费很容易导致物业公司无法运行，法院是不支持业主以服务质量存在问题作为不交费的抗辩理由。业主在正常交纳物业服务费的前提下，认为物业公司服务确实存在严重质量问题，损害了其利益，可起诉请求物业公司赔偿损失。现实中，部分业主以小区花草没护理好为由拒交物业费，或以低层不应负担自来水加压费等为由拒交加压费等等，难以获得法院支持。
如果说一套套商品房就是一个个家庭，那么小区就是众多家庭的大院。雇服务质量好的物业公司来管理大院，业主就能生活得舒心；反之，就会生活在无休无止的烦恼中。而要享受高质量的物业服务，首先要在有关部门的监督指导下，选出一个好的业委会，然后公开招聘一家好的物业公司，再签订一份详尽完备的《物业服务合同》，双方严格按照《物业服务合同》履行各自义务，遇到问题时，多沟通协商。
《物业服务合同》双方主体是平等的，权利义务是对等的。俗话说，一分钱一分货，不要奢望低价位高质量，也不要奢望高价位低质量。业主人数众多，众口难调；物业服务是个新行业，从业人员素质参差不齐，不规范、不作为、乱作为的现象时有发生。双方均应相互配合，本着互谅互让的原则，处理好双方之间的分歧，理顺双方的关系，以达到相互尊重、平等相待、和谐相处的境界，营造良好的小区生态和人文环境，这样才能实现《物业服务合同》的目的。

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