三明3种车位的使用权属业主共有 开发商、物业无权出售出租

小区停车位有很多种类型，地上、地下，人防工程，性质不同，权属也不同。一直以来，一些开发商都是打着“产权不明确”的擦边球，混淆着业主们的视听，也常常导致业主、开发商、物业之间，因停车位的问题矛盾不断。今天，三明广播电视台就请福建而樾律师事务所的主任律师罗国清，来帮助大家理清小区车位的权属关系。
2017年12月，全国首例，业委会和开发商因为停车位的官司，业委会胜诉。最高法院在裁判这起案件时明确，在业主建设用地使用权之上的停车位，若开发商不能证明其享有所有权，就归业主共同所有。简单地说，开发商未取得产权登记，小区车位归业主共有。
福建而樾律师事务所主任律师罗国清介绍，根据最高法的司法解释规定，小区的车位大抵归为三类。
第一类是属于开发商本身所有的。开发商在办理车位时，他有通过规划可以取得产权证书的，那么属于开发商所有；
第二类是开发商利用业主的公共部位以及占用一些公共通道所建立的车位，那么属于全体业主共同所有；
第三类是叫人防车位，这个车位是属于人防办，也就属于国家所有。
其实，我国《物权法》当中对小区车位归属问题是有明确规定的，有三种车位的使用权属于全体业主共有，开发商、物业无权出售和出租。
第一类是按公建分摊给全体业主的地下停车位。也就是地下车库与本楼是一体的，则是本楼主所有，因为楼下土地权是整栋楼业主共有，整栋楼下土地使用权归业主。而且开发商在销售小区房屋时已将地下停车场按公建面积分摊给全体小区业主的，从法律上讲停车场产权归全体业主。
第二类是公共场所修建的车位。《物权法》第七十四条规定：“占有业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”也就是说，小区地面停车位是利用小区公共用地设立的，属于小区业主共同所有，开发商和物业公司均无权擅自出租或出售。
第三类是地下人防车位。小区的地下人防车位，归国家所有。地下人防属于建造在小区人防工程内的用于停车的车位，既不属于业主也不属于开发商，而是属于国家所有。但业主有使用权，缴纳相应的管理费即可使用。
“要看人防工程，就是人防办当时跟开发商之间是如何进行约定，应该说管理这块是可以由开发商来进行管理或者业主委员会来进行管理，那他所取得的收益应该是要看双方合同的约定，要不然就说归人防办所有或者说归物业，是物业所有用于全体业主的物业费的使用，这要看之间的合同不能一概而论。”福建而樾律师事务所主任律师罗国清说道。（记者 王晓明）

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