多路资本抢食 4公里内3条老街上马
编者按
一部电影《从你的全世界路过》带火了有着老重庆风貌的十八梯。以十八梯为缩影，旧貌换新颜的重庆老街争相“重出江湖”：湖广会馆东水门街区、南岸慈云寺-米市街-龙门浩片区、巴南丰盛古镇和木洞老街……一拥而上的老街项目，是哪些资本在推动？老街热背后还存在哪些问题？老街商业，该如何走出一条“新路径”？近日，商报记者对此展开了深入调查。
弹子石老街俯瞰 记者 高科 摄龙门浩历史文化街区首开区效果图十八梯效果图 重庆商报-上游财经
记者 李阳 孙琼英
实习生 岳尹妮 龙芹
你若想在重庆逛一逛老街，体验历史文化，南滨路是一个不错的选择。6月1日，集人文历史、观光休闲、娱乐购物于一体的弹子石老街开街，同时获得4a级旅游景区授牌。而在方圆4公里范围内，还有慈云寺老街、龙门浩老街将陆续上马。
这仅仅是重庆老街热的一个缩影。据悉，重庆主城目前已经划定28个历史文化和传统风貌区，其中有5个将在年内向市民开放，包括渝中区十八梯、湖广会馆东水门街区、南岸区慈云寺-米市街-龙门浩片区、巴南区丰盛古镇和木洞老街。
南滨路3条老街同步打造
8月6日上午10点，尽管天气炎热，但位于南滨路的弹子石老街已迎来熙熙攘攘的游客。
从今年6月1日开街，到如今也才两月有余，这里已成为市内外游客休闲逛街的热门目的地，开街当日，逛街人次就超过22万。
在长达1公里的弹子石老街，筑台、悬挑、吊脚、梭箱等川东传统建筑形态，法国水师兵营、王家大院、一德堂等在内的老建筑也以全新面貌重现人们眼前，展现重庆百年开埠文化。
同时，弹子石老街获得国家4a级旅游景区授牌，是全国首个以“开埠文化与城市九级坡地地貌”为主题获批的4a景区，成为游客们的又一热门“打卡”地。
从弹子石老街出发，驾车行驶不过五分钟，另一条老街——慈云寺老街正在紧锣密鼓地建设、招商中，目前除了一楼的餐饮和健身等项目已在运行外，大部分还在装修。
与慈云寺老街紧挨着的还有米市街、龙门浩传统风貌街区首开区（枣子湾片区）。8月6日，记者在龙门浩传统风貌街区首开区看到，景区还处在封闭修缮中。
据重庆南岸区滨江路开发建设有限公司执行董事徐强介绍，龙门浩老街首开区范围内，包含27栋建筑，其中有6栋区级历史文保单位建筑、1栋优秀历史建筑，20栋风貌建筑。去年启动了保护性建筑修缮施工，目前已完成主体工程建设，正进行景观塑造和商家入场装修，预计今年9月份，将正式开街。
我市还有6条老街将开街
南滨路老街区集聚的情况，只是我市老街区发展的一个缩影。单就南岸区来看，龙门浩街道辖区还有下浩正街、觉林寺街、董家桥、米市街、望耳楼、葡萄院等小街。此外，南岸区还有黄桷垭老街，位于南山上融合自然风光的九街壹华里非遗小镇等多个项目。
从全市范围来看，重庆已划定了28个传统风貌街区，并已确定多个作为试点先行区，陆续整体完成保护修缮并对社会开放。
据记者从日前召开的重庆市主城区传统风貌街区保护推进会获得的消息，目前渝中区湖广会馆及东水门历史文化街区、十八梯传统风貌区、巴南区丰盛历史文化名镇、木洞传统风貌区、北碚区金刚碑历史文化街区、沙坪坝区磁器口历史文化街区等6条重点传统风貌街区正在重新打造，将于2020年前全部开街运营。
据市规划局介绍，目前我市已启动历史文化名城保护条例等系列法规制定，让保护有法可依。同时，继续开展我市历史街区和历史建筑的普查，目前，普查到的历史文化街区有28处、历史建筑176处、工业遗产30多处。普查到的历史街区和历史建筑，将划定核心区、建控区、保护区，通过项目实施来保护他们的核心价值。
总体来看，重庆主城区有三个层级传统风貌资源及保护体系，第一层级是28个传统风貌片区，集中呈现五类传统风貌特征，构成重庆主城区传统风貌主体；第二层级是412个重要传统风貌遗存；第三个层级是52个重要历史记忆点。
纵深
资本抢食蛋糕 老街项目走热
在老街新项目走热的背后，是各路资本正在抢食这块蛋糕。
首先是外来巨头，2016年10月20日，杭州新天地以5.78亿元击败康翔实业，竞得十八梯商业地块，成交楼面价7145元/平方米。这是杭州新天地首次在重庆出手，便是看重十八梯文化底蕴深厚。据记者打探，此次开发建设的十八梯项目，杭州新天地将全部自持运营。
作为以城市商业运营和大健康产业为核心的城市综合运营企业，杭州新天地目前正在开发运营的项目包括：杭州新天地、临安滨湖天地等大型城市商业综合体，千岛湖文渊狮城、河桥旅游度假区、湍口氡温泉酒店等旅游度假区。
慈云寺老街项目背后的资本力量是重庆阳光壹佰房地产开发有限公司，持有两大项目：阳光100国际新城项目和慈云寺老街项目。工商注册资料显示，重庆阳光壹佰房地产开发有限公司的大股东，是来自北京的阳光壹佰置业集团有限公司，直接持有重庆阳光壹佰86%股份，并通过旗下阳光一百置业（辽宁）有限公司间接持有重庆阳光壹佰4%股份。另外10%的股权则控制在海南的洋浦华电置业有限公司手中。
弹子石老街也是由外来资本运作。早在2009年，招商地产、香港置地共同取得了南滨路弹子石g地块的开发权，并承担起与项目仅一墙之隔的法国水师兵营修缮工作，将打造以现代商业、200米新地标建筑、星级酒店、两江（大禹）广场、弹子石老街、江景住宅等多种业态整合的综合体。
本地的国有资本，同样在密集布局老街项目。比如，龙门浩老街由重庆南岸区滨江路开发建设有限公司负责开发建设，资金来源全部为南岸区财政资金。目前，已累计完成投资1.2亿元。
已经运营成熟、成为重庆的网红“打卡”地的磁器口古镇，也是由国有资本在运作。资料显示，重庆磁器口保护开发有限公司组织瓷器口古镇保护建设及相关产业的开发，由磁器口古镇保护开发管理委员会持股90%，重庆沙坪坝滨江建设开发有限公司持股10%。
重庆本地的民营资本也没闲着。最近走红网络的洪崖洞便是由知名企业家何永智打造，她旗下的餐饮品牌重庆小天鹅投资控股（集团）有限公司持有91%的重庆洪崖洞城市综合发展有限公司股权，另外9%的股权也掌握在家族成员何永惠手中。
商机
文旅融合触发商业升级红利
各路资本上马竞逐，他们为何看好重庆老街？重庆市文化发展研究会秘书长、首席研究员郭道荣向记者表示，传统风貌街区是悠久的城市历史见证，记录了清晰的城市文脉，承载了厚重的城市情感，彰显了独特的城市形象。
在他看来，政府部门如今加快推进传统风貌街区保护修缮利用，既是促进城市转型升级的重要抓手，也是城市建设领域供给侧结构性改革的重要内容，有利于传承城市文脉、保护城市遗产、提升城市品质。
戴德梁行重庆商业地产部高级助理董事唐正艺说，近年来各地都在加强历史文化街区保护，将老街的发展提上日程，国家也很支持具有本土特色的传统文化街区的打造和传承。重庆作为著名的山城，深厚的文化底蕴也为老城区的建设提供了很好的基础，如著名的十八梯、下浩老街、白象街等。
在唐正艺看来，老街热背后，还与当下传统的商业中心竞争加剧相关。据戴德梁行最近发布的重庆2018年上半年商业市场研究报告显示，旅游业快速发展带来“红利”，为各商圈在差异化发展中提供了新的方向，集旅游与商业一体的老街项目受到追捧。如渝中区除洪崖洞外，还有白象街、十八梯等老街将陆续入市。
上半年，南滨路上体现开埠特色的弹子石老街、位于南山上融合自然风光的九街壹华里非遗小镇相继开业。未来还规划有南山火锅小镇、慈云寺老街等。此外，沙坪坝也在积极升级旅游商业，磁器口老街扩容，打造以热门景区、老旧厂房为重点的文旅产业园等等。
唐正艺说，老街文化与旅游业、商业息息相关，文商旅融合发展成为趋势。老街文化作为历史文化的一部分，除了能很好地展示重庆特有的民俗文化外，也能带动城市旅游业和商业发展。此外，重庆老街区项目众多，且体量相对较小，对运营方来说可进入性较高，也是老街热的一大原因。
重庆市政府旅游发展高级顾问、重庆师范大学重庆旅游发展研究中心主任罗兹柏接受记者采访时表示，老街区承载一个城市的文化和历史记忆，把它打造好，有需求也有必要。一方面是市民有老街情结，另一方面，老街也是很好的商业载体，对拉动消费有积极带动作用。
同质化突出 老街频上马小心“喊饿”
弹子石 记者 李阳 摄磁器口 首席记者 钟志兵 摄 重庆商报-上游财经
记者 李阳 孙琼英
实习生 岳尹妮 龙芹
“以老街的名号，以文艺的名义，千篇一律地卖着从义乌批发来的工艺品，开着客栈和酒吧，卖着臭豆腐、烤鱿鱼、奶茶……”这是网友对全国老街商业同质化发展的一句调侃，但不可否认的是，这也是很多老街的真实写照。记者采访发现，在我市老街密集开街的同时，老街建筑风貌和业态同质化运营情况比较突出。有业内人士担忧部分老街商业或将难以收回投资成本，或存过剩隐忧。
调查
老街业态多雷同 密集上马或过剩
连日来，记者走访磁器口、洪崖洞等主城多个老街发现，餐饮、酒吧、住宿、工艺品等零售店，成了老街业态的“标配”。
独立音乐人和策划人老布，曾是磁器口古镇的一位“老经营户”。他牵头打造的“横街16号”音乐俱乐部，在磁器口开了6年时间。
老布说，自己走访了川渝地区十几个古镇，基本上这些古镇的建筑形态和文化形态都差不多。在丽江古镇、磁器口等景点火了后，不少古镇干脆直接复制这种模式，加上开发者思路不清晰，导致同质化现象严重。
老布坦言，以商业形态来看，磁器口除了麻花和横街的文艺小店外，比如茶叶、瓷器、乐器、绸缎、字画店等，全国各地的古镇或老街都在开，业态形式和内容极为类似。
“磁器口名气很大，但整体说来，业态还有待丰富。”昨日，来自浙江的游客刘女士在逛磁器口时对记者表示，自己喜欢逛古镇，每去一地，都要到当地知名的老街看看。她看完磁器口后，除了古建筑体现川渝特色外，在业态方面，发现不少店铺都似曾相识。其中各色小吃占据了正街的很大部分，更像一个“吃货街”。“这也是目前很多老街都面临的难题，处于‘逛吃逛吃’状态。”刘女士直言。
“千街一面是目前众多老街生存面临的一大问题。”重庆市文化发展研究会秘书长、首席研究员郭道荣向重庆商报记者表示，现在不少在运营的老街项目都像是用“复制粘贴”模式打造的，只是所在的城市不同，逛完一条老街，就再难提起逛下一条老街的欲望。
在郭道荣看来，不少老街不过只是在建筑外貌上使用了复古的材料；在街道内用了复古的店名；商业上卖着批发来的小商品，摆满臭豆腐、烤串和奶茶摊，点缀一点书店、酒吧。但实际上，老街的“魂”早就在商业氛围中丢失了，导致老街失去了自己的独特性。
在激烈的市场竞争中，或将有一些老街因同质化问题而面临生存难题。在十八梯文化发展有限公司商业管理部副总经理张蜀宝看来，老街项目的开发，就是要依托高质量、可持续的商业运营，使之运转良好。
在一位不愿具名的老街项目负责人看来，让各种老街延续生命力的是人，如果保护、修缮完成后，没有人在里面生活、经营、游玩，那也会很快沉寂。该负责人表示，密集上马多条老街，游客逛完其中一条后去下一条的兴致肯定会大减。如果没有独特的吸引力，以逛吃、购物为主力业态，那么很大可能会出现一些老街“喊饿”——渐渐人流不足，收不回经营成本的可能。
应对
“老”老街进行新调整
对于经营业态的雷同，很多老街的管理者并没有否认。面对压力，正在运营的老街项目也在想方设法调整升级。
重庆小天鹅投资控股（集团）有限公司总裁何永智向记者坦言，业态同质化，这是目前老街面临的共同难题，洪崖洞也同样为此很头疼。比如，在某一楼层的大经营范围内，哪些东西好卖，商家就会蜂拥而至。目前景区土特产和小吃销售最好，同质化率也最高。景区也在想办法调控，按照现在年轻消费者的喜好，呈现一些多元化的内容。
磁器口古镇也将实施大调整。记者了解到，《磁器口古镇景区提档升级工作方案》已于近日制定完成。这座千年古镇的全新定位是打造成“老重庆缩影，山水城名片”。按照该方案，磁器口此次升级，包括完善基础设施、项目扩容、业态调整、环境整治等多个方面。
例如，交通方面，将立足完善景区游客接待中心、旅游厕所、城市候机楼、游客集散中心等功能性基础设施建设；推行滨水绿道、山地文化步道、步行街区等慢行系统；开通朝天门至磁器口水上旅游巴士；推进轨道交通旅游环线项目，形成快捷便利立体交通体系，构建“快旅慢游”新支撑。
项目方面，将重点推动“沙磁文化产业园”、“重庆记忆博物馆”、“重庆特钢s1935创意科技公园”、滨江路磁器口古镇段风貌综合整治，以及古镇核心区重要节点“禹王宫”古院落、清水门广场整体打造，以项目带动产业集群升级。
业态调整方面，将把现有烧烤、油炸、普通小吃、工艺品、土特产等低端业态逐步置换为具备文化基因的精品民宿、主题会展、老字号、非遗等文商旅融合新型业态，优化周边产业功能布局，促进产品供给升级，丰富旅游新体验。
据了解，今年磁器口还把经营业种划分为“限制”类和“鼓励”类。“限制”类的经营业种主要有现场烧烤、现场油炸、小吃、餐馆、普通土特产（含火锅底料）、普通工艺品等。“鼓励”类的经营业种主要有演艺、书店、艺术品、重庆本地的文化艺术类非物质文化遗产、巴渝特色文创品、巴渝特色手工艺品、创意策划、文化旅游会展、文化旅游培训、文化旅游产权保护和交易、巴渝文化主题酒店、巴渝文化主题餐馆、文化休闲娱乐等。其中对“限制”类经营业种实行“只减不增、只出不进”政策。
“新”老街想玩新花样
前事不忘，后事之师。在成熟老街项目盘算调整之际，新的老街项目也在充分利用后发优势进行筹划。
十八梯文化发展有限公司商业管理部副总经理张蜀宝介绍，在整体风格打造上，为了和保留的老建筑风貌一致，整个新建筑将以传统巴渝风貌呈现。在十八梯施工现场，有块样板展示区，里面保留了原十八梯建筑的砖块、条石、青瓦以及吊脚楼等的模板。
张蜀宝介绍，在业态布局上，首开区主要业态布局为零售、老重庆民俗以及重庆本土餐饮，展现老重庆市井文化；并将陆续引进“非遗”展示、手工作坊、传统小吃、重庆老字号等。针对现在的消费新趋势，还将引入声光电展示演出、文创产业、特色客栈，让整个片区成为商旅结合的特色旅游目的地。其中将有大量的国际化品牌入驻。
“让十八梯成为展现风土人情的会客厅，让消费者有品质感和文化自豪感。”张蜀宝说，每年解放碑吸引了4000万人次的客流，只有500米之隔的十八梯，只需要能引流1000万人次，就会创造出巨大的效益。
另一典型新项目是慈云寺-米市街-龙门浩的开发，也在“老”中求新。重庆南岸滨江路开发建设有限公司负责人徐强向记者表示，“慈米龙”区域的特点是开埠文化、民国风貌、抗战历史，再现“万国商埠”的繁荣景象。
在商业运作上，除了引入常态的古玩、餐饮等业态，今年内开街的龙门浩首开区，作为全国首个艺术商业历史文化老街，还将迎来腾讯全国首个二次元世界、艺术馆、青花瓷博物馆、腾讯英雄联盟联赛馆等新兴元素与传统艺术并存的业态。
作为南滨路历史风貌街区的另一重要组成部分，弹子石老街还是长嘉汇购物公园的二期工程，由巴渝老街、乐购老街、寻味老街、情定老街4大体验式业态组成，集人文历史观光、休闲、娱乐、购物于一体。在业内人士看来，相比而言，弹子石老街背靠长嘉汇的人流量，在商业运作方面有其独特优势，商业氛围更浓厚。
声音
老街应打造
独特“老”味道
尽管存在同质化等问题，但随着老街火起来，越来越多的商家也倾向于进入老街掘金。今年6月1日，弹子石老街正式开街，肖女士把自己在南坪商业街开了三年半的文玩珠宝店典韵阁搬迁至了老街。
肖女士表示，典韵阁属于文化类店铺，目前主推手工、原创类的饰品，定位于中高端，相对于纯商业街，老街文化更符合自身店铺定位。“老街比较安静，且来逛老街的游客，一般都是对历史文化比较感兴趣的人。”肖女士说，从全国的古镇老街来看，商品有一定共性，即重原创、手工类、文化类、展示本土特色的商品会更受欢迎。
同样，看重老街的文化氛围，重庆康银阁也在弹子石老街打造了收藏文化馆。重庆康银阁钱币收藏公司总经理郭飞介绍，目前很多老街、古镇都太商业化，真正文化类的公司不多。弹子石老街除了有较好的历史氛围外，在管理方面也独树一帜，即引入商场管理模式，街区内的店铺不准随便关门，并且都要按照同一时间营业。康银阁在此打造收藏文化馆，更多是希望达到展示效果。
重庆市文化发展研究会秘书长、首席研究员郭道荣向记者表示，对重庆这座城市而言，老街文化的保护和开发，才刚刚兴起；文化氛围浓厚、风貌独特、业态品质一流的老街还没有真正发展起来，仍需加强政策引导和鼓励，政府与企业等应多方合作进行发掘和建设。
老街要突围 靠什么激活商业密码？
十八梯项目效果图在建中的十八梯 记者 钱波 摄（资料图片）洪崖洞夜景 记者 李化 摄 重庆商报-上游财经
记者 李阳 孙琼英
实习生 岳尹妮 龙芹
老街密集开张，众多老街如何避免重复建设、同质化？过往的成功者有哪些经验可以借鉴？老街怎样做成旅游符号？在商业运营上，又该如何构造生态圈？在文化上，如何立稳文化根？在营销上，打好什么牌？业界各有各的说法。
定位 必须做出独特的个性
“避免千街一面、做到文商旅真正融合，关键在于发掘老街的独特价值。”重庆市文化发展研究会秘书长、首席研究员郭道荣认为，老街的“个性”，对游客来说，是最具吸引力的要素。“如果没有文化的独特性主导，一律以商业为主导开发，那老街将失去个性。老街做着做着成了新街，有老街的外貌，其中全是新的内容，那就是‘伪老街’泛滥。”
这样的观点，得到了重庆南岸区滨江路开发建设有限公司执行董事徐强的认可。事实上，徐强本身也是文化爱好者，在龙门浩老街的开发中，楹联的书写工作基本由他操刀完成。
“老街不仅是供游客休闲玩乐的场合，还是文化传承与发扬的基地。”徐强说，老街与一般的商业项目不同，文化内涵的彰显是开发、保护、修缮工作的重中之重。
据悉，四川美术学院的师生们共同参与了龙门浩老街的文化创作，包括雕塑20余件、壁画5幅、15个休闲座椅的设计及20个创意垃圾桶的设计，还参与了老街内民国时期仿古汽车、指示牌、灯光照明的设计。
徐强说，在文化的“底色”上，龙门浩老街需要进一步创新模式，使得传统风貌街区和历史文化遗址越来越鲜活地展现出山城人文与历史风貌，成为极具特色的“老重庆底片”。未来，南滨路的老街还将充分利用好长江索道、重庆夜景等吸引客流强大的名片，为老街引流。
洪崖洞的操盘手、重庆小天鹅投资控股（集团）有限公司总裁何永智认为，风貌街区的辨识度很重要，需要有自己独特的个性。例如，洪崖洞仿吊脚楼式的建筑、魔幻的退台和高差、流光溢彩的夜景，网友无论何时，从哪种角度，都可以很好地拍出其特色；上传网络后，没到现场的朋友也知道这就是洪崖洞。
立本
要有“形”更要有“魂”
戴德梁行重庆商业地产部高级助理董事唐正艺介绍，由于老街的体量有限，加上物业条件等限制，很多老街都是局限于容纳配套、餐饮、旅游纪念品等传统业态；加上前期欠缺统一规划，开发商各自为政，过多雷同的元素也让游客疲劳。如果统一规划、差异定位、错位经营，可在一定程度上避免同质化经营及重复建设。
“老街打造，一是怕完全推倒重来，二是忌造得太山寨。”重庆市政府旅游发展高级顾问、重庆师范大学重庆旅游发展研究中心主任罗兹柏说，目前的老街有两种：一是真正拥有历史底蕴的老街，另一种则是以老街的名义打造的仿古街。对于前者的打造，首先要依托老街本身遗存的历史根基，体现出地域文化。老街是一个文化载体，打造过程中，不仅是再造建筑，而是要重视历史文化的延续，做到“有形也有魂”。比如弹子石老街彰显的是开埠文化，而十八梯就应该强调老街巷、老梯坎的风味。而对于全商业化运作的仿古街，往往更容易陷入千篇一律的状态，不但聚不了人气，还破坏资源，打造时需要慎之又慎。
独立音乐人和策划人老布也坦言，老街的“形”，在于建筑等载体；老街的“魂”，则体现在其历史、人文方面。其中非常重要的一点就是原住民的保留，他们是最能体现一地文化的载体，但如今的老街，恰恰在这一块都比较欠缺。各处古镇老街都大同小异，店铺似曾相识，卖的纪念品也都是批发而来的。很多老街都已没有原住民，很难找到当地人的生活形态。
“其实重庆具备很好的资源，也有像丽江、西塘、周庄、乌镇这样美丽的地方。比如下浩老街，一条溪水穿镇而过，镇里还有瀑布，一条银链直入长江，中西方建筑风格融为一体。如果能好好打造，必将成为中国旅游的打卡胜地。”老布说。
营销
实现新旧元素的融合
在个性和文化的根本基础上，老街要做活，也在不断求变。据十八梯文化发展有限公司商业管理部副总经理张蜀宝介绍，整个十八梯传统风貌区将保留“七街六巷”传统街巷的基本格局，突出展现传统巴渝文化特色，展现重庆市井文化、民俗文化、建筑形态的独特性，让游客在十八梯就能了解重庆几百年来的历史变迁。
张蜀宝说，十八梯以“老重庆、真山城、新体验”为内核，业态布局上，有观光主题的十八景；非遗产品、地方特色商品主题的十八件；区域特色餐饮主题的十八味。在此基础上，引入国际品牌，构成“地方特色+国际时尚大牌”的业态组合，打造重庆文化的金名片、会客厅。
“文化的东西需要有互动、有交流，需要产品去支撑，需要靠现代商业模式的盈利去支撑；如果仅仅有展存，就会失去生命力。”在张蜀宝看来，现在的年轻人已经不再喜欢静态的展存，而是更倾向于动态的、可交流的文化形态。因此，传统的文化也要和现代接轨，具备时尚范。
而唐正艺则认为，现在来重庆旅游的有不少90后、00后的年轻人，这类消费人群的需求，会更现代多元一些，应当让他们在感受到重庆文化的同时，又满足他们的消费需求。
在唐正艺看来，重庆的老街打造，也可以引入一些跨界、时尚、多元化的项目，实现新旧元素的融合，创建一个包容性多元化的文化体系，与现代生活接轨。
罗兹柏则表示，老街的主题很重要，没有鲜明的主题，难以营销。以弹子石老街为例，其依托山城的格局，有层次有空间，也有符号，开埠文化的主题鲜明，与建筑风格等也协调。在开街的时候，充分利用体现重庆百年开埠文化的王家大院等元素，把王家大小姐邀请到现场，这些为老街增添了不少话题。
业态
商业布局需全盘考虑
在老布看来，每个老街都要有自己的定位，商家也应该跟着定位走。以老布开的“横街16号”为例，其前身是一群音乐爱好者在客厅里发起的俱乐部，随着参与人数的增多，他和几个朋友干脆在磁器口找了个固定的地方，顺便卖些酒水以支付场地费用。但彼时的磁器口，条件还并不成熟，例如晚上没有路灯，几乎没有夜间消费，这对于酒吧来说，是一件特别头疼的事情。于是，老布联合部分商家发出了“点亮磁器口”的倡议。
除了老街环境改善，客流增加，“横街16号”自己也调整了定位，瞄准各种各样的兴趣部落圈，将酒吧打造成重庆文艺青年的聚集地。“复古派对、读书会、音乐派对、摄影爱好者交流会等，每年我们要举办100多场这样的活动。”老布介绍，从商业角度而言，这样的活动基本上不赚钱，有些是免费的，有些只收入场费，但正是这些看似廉价的活动，为俱乐部培育了源源不断的客源。让原本仅仅是不亏本的音乐酒吧，变成了仅靠酒水收入月营业额就超过4万元的文艺酒吧。
而何永智告诉记者，任何一个街区，商业布局都会起到至关重要的作用。具体要做到根据地理位置、消费者群体进行实时调整，切忌“好看不好用”的布局。
洪崖洞运营最初的5年一直处于亏损状态，入驻商家的发展也是参差不齐。面对这一困境，何永智主张不断调整思路和商业布局，根据楼层分布进行功能区分，布局了酒店、餐饮、休闲娱乐、小吃、手工艺术品、小商品等。此举既能满足不同游客的需求，同时又有明显的分区，不至于让游客晕头转向。
在郭道荣看来，建筑形态、风貌，文化灵魂的发掘，商业业态的结构、布局，这三大要素在统筹规划、开工建设前，就必须通盘考虑，形成风格定位的统一。只有这样，才能在彰显文化价值的时候促进商业的发展；同时，后期若有商业调整，也不会冲散老街的文化凝结。
他山之石
看成都三条老街
如何“求同存异”
在老街打造方面，不能不提成都。仅其主城区，就有宽窄巷子、锦里、太古里等多个街区，并且凭借不同的定位，错位吸引着不同客群。但它们又有共通点：即文化底蕴、建筑传承、合理布局、体验消费。
这些商街都地处极具历史文化的区域，建筑也保留了数千年的传统特色风格，青瓦坡屋顶、川西老院落、旧砖墙……并通过合理的布局规划、业态分类，给予消费者更便捷、有趣的消费体验，为商家创造人气。
但必须要提的是，它们在共同点之外，也走出了不同的路子。例如，宽窄巷子强调的是最市井的院落文化：通过龙堂客栈、精美的门头、梧桐树、街檐下的老茶馆等元素，再现老成都的生活韵味及院落文化；以简洁朴素的街面设计，突出道路两旁院落的精致；以植物结合建筑的形式，营造出安静的氛围，潮流、艺术、文化均蕴藏在其中。
而锦里强调的则是不可复制的三国文化。其主要以明末清初川西民居作为外衣，将三国文化与成都民俗作为内涵，集旅游购物、休闲娱乐为一体。其酒吧娱乐区、四川餐饮名小吃区、府第客栈区、特色旅游工艺品展销区错落有致，是体验三国文化与成都民俗的魅力街区。
太古里则是川西风格的时尚弄潮儿。太古里毗邻千年古刹大慈寺，以一大片川西建筑特色为基调，川西风格的青瓦坡屋顶与格栅配以大面积落地玻璃幕墙；国际大牌扎堆其中，通过多元化的创意街区，来激发新的活力。
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一部电影《从你的全世界路过》带火了有着老重庆风貌的十八梯。以十八梯为缩影，旧貌换新颜的重庆老街争相“重出江湖”：湖广会馆东水门街区、南岸慈云寺-米市街-龙门浩片区、巴南丰盛古镇和木洞老街……一拥而上的老街项目，是哪些资本在推动？老街热背后还存在哪些问题？老街商业，该如何走出一条“新路径”？近日，商报记者对此展开了深入调查。
弹子石老街俯瞰 记者 高科 摄龙门浩历史文化街区首开区效果图十八梯效果图 重庆商报-上游财经
记者 李阳 孙琼英
实习生 岳尹妮 龙芹
你若想在重庆逛一逛老街，体验历史文化，南滨路是一个不错的选择。6月1日，集人文历史、观光休闲、娱乐购物于一体的弹子石老街开街，同时获得4a级旅游景区授牌。而在方圆4公里范围内，还有慈云寺老街、龙门浩老街将陆续上马。
这仅仅是重庆老街热的一个缩影。据悉，重庆主城目前已经划定28个历史文化和传统风貌区，其中有5个将在年内向市民开放，包括渝中区十八梯、湖广会馆东水门街区、南岸区慈云寺-米市街-龙门浩片区、巴南区丰盛古镇和木洞老街。
南滨路3条老街同步打造
8月6日上午10点，尽管天气炎热，但位于南滨路的弹子石老街已迎来熙熙攘攘的游客。
从今年6月1日开街，到如今也才两月有余，这里已成为市内外游客休闲逛街的热门目的地，开街当日，逛街人次就超过22万。
在长达1公里的弹子石老街，筑台、悬挑、吊脚、梭箱等川东传统建筑形态，法国水师兵营、王家大院、一德堂等在内的老建筑也以全新面貌重现人们眼前，展现重庆百年开埠文化。
同时，弹子石老街获得国家4a级旅游景区授牌，是全国首个以“开埠文化与城市九级坡地地貌”为主题获批的4a景区，成为游客们的又一热门“打卡”地。
从弹子石老街出发，驾车行驶不过五分钟，另一条老街——慈云寺老街正在紧锣密鼓地建设、招商中，目前除了一楼的餐饮和健身等项目已在运行外，大部分还在装修。
与慈云寺老街紧挨着的还有米市街、龙门浩传统风貌街区首开区（枣子湾片区）。8月6日，记者在龙门浩传统风貌街区首开区看到，景区还处在封闭修缮中。
据重庆南岸区滨江路开发建设有限公司执行董事徐强介绍，龙门浩老街首开区范围内，包含27栋建筑，其中有6栋区级历史文保单位建筑、1栋优秀历史建筑，20栋风貌建筑。去年启动了保护性建筑修缮施工，目前已完成主体工程建设，正进行景观塑造和商家入场装修，预计今年9月份，将正式开街。
我市还有6条老街将开街
南滨路老街区集聚的情况，只是我市老街区发展的一个缩影。单就南岸区来看，龙门浩街道辖区还有下浩正街、觉林寺街、董家桥、米市街、望耳楼、葡萄院等小街。此外，南岸区还有黄桷垭老街，位于南山上融合自然风光的九街壹华里非遗小镇等多个项目。
从全市范围来看，重庆已划定了28个传统风貌街区，并已确定多个作为试点先行区，陆续整体完成保护修缮并对社会开放。
据记者从日前召开的重庆市主城区传统风貌街区保护推进会获得的消息，目前渝中区湖广会馆及东水门历史文化街区、十八梯传统风貌区、巴南区丰盛历史文化名镇、木洞传统风貌区、北碚区金刚碑历史文化街区、沙坪坝区磁器口历史文化街区等6条重点传统风貌街区正在重新打造，将于2020年前全部开街运营。
据市规划局介绍，目前我市已启动历史文化名城保护条例等系列法规制定，让保护有法可依。同时，继续开展我市历史街区和历史建筑的普查，目前，普查到的历史文化街区有28处、历史建筑176处、工业遗产30多处。普查到的历史街区和历史建筑，将划定核心区、建控区、保护区，通过项目实施来保护他们的核心价值。
总体来看，重庆主城区有三个层级传统风貌资源及保护体系，第一层级是28个传统风貌片区，集中呈现五类传统风貌特征，构成重庆主城区传统风貌主体；第二层级是412个重要传统风貌遗存；第三个层级是52个重要历史记忆点。
纵深
资本抢食蛋糕 老街项目走热
在老街新项目走热的背后，是各路资本正在抢食这块蛋糕。
首先是外来巨头，2016年10月20日，杭州新天地以5.78亿元击败康翔实业，竞得十八梯商业地块，成交楼面价7145元/平方米。这是杭州新天地首次在重庆出手，便是看重十八梯文化底蕴深厚。据记者打探，此次开发建设的十八梯项目，杭州新天地将全部自持运营。
作为以城市商业运营和大健康产业为核心的城市综合运营企业，杭州新天地目前正在开发运营的项目包括：杭州新天地、临安滨湖天地等大型城市商业综合体，千岛湖文渊狮城、河桥旅游度假区、湍口氡温泉酒店等旅游度假区。
慈云寺老街项目背后的资本力量是重庆阳光壹佰房地产开发有限公司，持有两大项目：阳光100国际新城项目和慈云寺老街项目。工商注册资料显示，重庆阳光壹佰房地产开发有限公司的大股东，是来自北京的阳光壹佰置业集团有限公司，直接持有重庆阳光壹佰86%股份，并通过旗下阳光一百置业（辽宁）有限公司间接持有重庆阳光壹佰4%股份。另外10%的股权则控制在海南的洋浦华电置业有限公司手中。
弹子石老街也是由外来资本运作。早在2009年，招商地产、香港置地共同取得了南滨路弹子石g地块的开发权，并承担起与项目仅一墙之隔的法国水师兵营修缮工作，将打造以现代商业、200米新地标建筑、星级酒店、两江（大禹）广场、弹子石老街、江景住宅等多种业态整合的综合体。
本地的国有资本，同样在密集布局老街项目。比如，龙门浩老街由重庆南岸区滨江路开发建设有限公司负责开发建设，资金来源全部为南岸区财政资金。目前，已累计完成投资1.2亿元。
已经运营成熟、成为重庆的网红“打卡”地的磁器口古镇，也是由国有资本在运作。资料显示，重庆磁器口保护开发有限公司组织瓷器口古镇保护建设及相关产业的开发，由磁器口古镇保护开发管理委员会持股90%，重庆沙坪坝滨江建设开发有限公司持股10%。
重庆本地的民营资本也没闲着。最近走红网络的洪崖洞便是由知名企业家何永智打造，她旗下的餐饮品牌重庆小天鹅投资控股（集团）有限公司持有91%的重庆洪崖洞城市综合发展有限公司股权，另外9%的股权也掌握在家族成员何永惠手中。
商机
文旅融合触发商业升级红利
各路资本上马竞逐，他们为何看好重庆老街？重庆市文化发展研究会秘书长、首席研究员郭道荣向记者表示，传统风貌街区是悠久的城市历史见证，记录了清晰的城市文脉，承载了厚重的城市情感，彰显了独特的城市形象。
在他看来，政府部门如今加快推进传统风貌街区保护修缮利用，既是促进城市转型升级的重要抓手，也是城市建设领域供给侧结构性改革的重要内容，有利于传承城市文脉、保护城市遗产、提升城市品质。
戴德梁行重庆商业地产部高级助理董事唐正艺说，近年来各地都在加强历史文化街区保护，将老街的发展提上日程，国家也很支持具有本土特色的传统文化街区的打造和传承。重庆作为著名的山城，深厚的文化底蕴也为老城区的建设提供了很好的基础，如著名的十八梯、下浩老街、白象街等。
在唐正艺看来，老街热背后，还与当下传统的商业中心竞争加剧相关。据戴德梁行最近发布的重庆2018年上半年商业市场研究报告显示，旅游业快速发展带来“红利”，为各商圈在差异化发展中提供了新的方向，集旅游与商业一体的老街项目受到追捧。如渝中区除洪崖洞外，还有白象街、十八梯等老街将陆续入市。
上半年，南滨路上体现开埠特色的弹子石老街、位于南山上融合自然风光的九街壹华里非遗小镇相继开业。未来还规划有南山火锅小镇、慈云寺老街等。此外，沙坪坝也在积极升级旅游商业，磁器口老街扩容，打造以热门景区、老旧厂房为重点的文旅产业园等等。
唐正艺说，老街文化与旅游业、商业息息相关，文商旅融合发展成为趋势。老街文化作为历史文化的一部分，除了能很好地展示重庆特有的民俗文化外，也能带动城市旅游业和商业发展。此外，重庆老街区项目众多，且体量相对较小，对运营方来说可进入性较高，也是老街热的一大原因。
重庆市政府旅游发展高级顾问、重庆师范大学重庆旅游发展研究中心主任罗兹柏接受记者采访时表示，老街区承载一个城市的文化和历史记忆，把它打造好，有需求也有必要。一方面是市民有老街情结，另一方面，老街也是很好的商业载体，对拉动消费有积极带动作用。
同质化突出 老街频上马小心“喊饿”
弹子石 记者 李阳 摄磁器口 首席记者 钟志兵 摄 重庆商报-上游财经
记者 李阳 孙琼英
实习生 岳尹妮 龙芹
“以老街的名号，以文艺的名义，千篇一律地卖着从义乌批发来的工艺品，开着客栈和酒吧，卖着臭豆腐、烤鱿鱼、奶茶……”这是网友对全国老街商业同质化发展的一句调侃，但不可否认的是，这也是很多老街的真实写照。记者采访发现，在我市老街密集开街的同时，老街建筑风貌和业态同质化运营情况比较突出。有业内人士担忧部分老街商业或将难以收回投资成本，或存过剩隐忧。
调查
老街业态多雷同 密集上马或过剩
连日来，记者走访磁器口、洪崖洞等主城多个老街发现，餐饮、酒吧、住宿、工艺品等零售店，成了老街业态的“标配”。
独立音乐人和策划人老布，曾是磁器口古镇的一位“老经营户”。他牵头打造的“横街16号”音乐俱乐部，在磁器口开了6年时间。
老布说，自己走访了川渝地区十几个古镇，基本上这些古镇的建筑形态和文化形态都差不多。在丽江古镇、磁器口等景点火了后，不少古镇干脆直接复制这种模式，加上开发者思路不清晰，导致同质化现象严重。
老布坦言，以商业形态来看，磁器口除了麻花和横街的文艺小店外，比如茶叶、瓷器、乐器、绸缎、字画店等，全国各地的古镇或老街都在开，业态形式和内容极为类似。
“磁器口名气很大，但整体说来，业态还有待丰富。”昨日，来自浙江的游客刘女士在逛磁器口时对记者表示，自己喜欢逛古镇，每去一地，都要到当地知名的老街看看。她看完磁器口后，除了古建筑体现川渝特色外，在业态方面，发现不少店铺都似曾相识。其中各色小吃占据了正街的很大部分，更像一个“吃货街”。“这也是目前很多老街都面临的难题，处于‘逛吃逛吃’状态。”刘女士直言。
“千街一面是目前众多老街生存面临的一大问题。”重庆市文化发展研究会秘书长、首席研究员郭道荣向重庆商报记者表示，现在不少在运营的老街项目都像是用“复制粘贴”模式打造的，只是所在的城市不同，逛完一条老街，就再难提起逛下一条老街的欲望。
在郭道荣看来，不少老街不过只是在建筑外貌上使用了复古的材料；在街道内用了复古的店名；商业上卖着批发来的小商品，摆满臭豆腐、烤串和奶茶摊，点缀一点书店、酒吧。但实际上，老街的“魂”早就在商业氛围中丢失了，导致老街失去了自己的独特性。
在激烈的市场竞争中，或将有一些老街因同质化问题而面临生存难题。在十八梯文化发展有限公司商业管理部副总经理张蜀宝看来，老街项目的开发，就是要依托高质量、可持续的商业运营，使之运转良好。
在一位不愿具名的老街项目负责人看来，让各种老街延续生命力的是人，如果保护、修缮完成后，没有人在里面生活、经营、游玩，那也会很快沉寂。该负责人表示，密集上马多条老街，游客逛完其中一条后去下一条的兴致肯定会大减。如果没有独特的吸引力，以逛吃、购物为主力业态，那么很大可能会出现一些老街“喊饿”——渐渐人流不足，收不回经营成本的可能。
应对
“老”老街进行新调整
对于经营业态的雷同，很多老街的管理者并没有否认。面对压力，正在运营的老街项目也在想方设法调整升级。
重庆小天鹅投资控股（集团）有限公司总裁何永智向记者坦言，业态同质化，这是目前老街面临的共同难题，洪崖洞也同样为此很头疼。比如，在某一楼层的大经营范围内，哪些东西好卖，商家就会蜂拥而至。目前景区土特产和小吃销售最好，同质化率也最高。景区也在想办法调控，按照现在年轻消费者的喜好，呈现一些多元化的内容。
磁器口古镇也将实施大调整。记者了解到，《磁器口古镇景区提档升级工作方案》已于近日制定完成。这座千年古镇的全新定位是打造成“老重庆缩影，山水城名片”。按照该方案，磁器口此次升级，包括完善基础设施、项目扩容、业态调整、环境整治等多个方面。
例如，交通方面，将立足完善景区游客接待中心、旅游厕所、城市候机楼、游客集散中心等功能性基础设施建设；推行滨水绿道、山地文化步道、步行街区等慢行系统；开通朝天门至磁器口水上旅游巴士；推进轨道交通旅游环线项目，形成快捷便利立体交通体系，构建“快旅慢游”新支撑。
项目方面，将重点推动“沙磁文化产业园”、“重庆记忆博物馆”、“重庆特钢s1935创意科技公园”、滨江路磁器口古镇段风貌综合整治，以及古镇核心区重要节点“禹王宫”古院落、清水门广场整体打造，以项目带动产业集群升级。
业态调整方面，将把现有烧烤、油炸、普通小吃、工艺品、土特产等低端业态逐步置换为具备文化基因的精品民宿、主题会展、老字号、非遗等文商旅融合新型业态，优化周边产业功能布局，促进产品供给升级，丰富旅游新体验。
据了解，今年磁器口还把经营业种划分为“限制”类和“鼓励”类。“限制”类的经营业种主要有现场烧烤、现场油炸、小吃、餐馆、普通土特产（含火锅底料）、普通工艺品等。“鼓励”类的经营业种主要有演艺、书店、艺术品、重庆本地的文化艺术类非物质文化遗产、巴渝特色文创品、巴渝特色手工艺品、创意策划、文化旅游会展、文化旅游培训、文化旅游产权保护和交易、巴渝文化主题酒店、巴渝文化主题餐馆、文化休闲娱乐等。其中对“限制”类经营业种实行“只减不增、只出不进”政策。
“新”老街想玩新花样
前事不忘，后事之师。在成熟老街项目盘算调整之际，新的老街项目也在充分利用后发优势进行筹划。
十八梯文化发展有限公司商业管理部副总经理张蜀宝介绍，在整体风格打造上，为了和保留的老建筑风貌一致，整个新建筑将以传统巴渝风貌呈现。在十八梯施工现场，有块样板展示区，里面保留了原十八梯建筑的砖块、条石、青瓦以及吊脚楼等的模板。
张蜀宝介绍，在业态布局上，首开区主要业态布局为零售、老重庆民俗以及重庆本土餐饮，展现老重庆市井文化；并将陆续引进“非遗”展示、手工作坊、传统小吃、重庆老字号等。针对现在的消费新趋势，还将引入声光电展示演出、文创产业、特色客栈，让整个片区成为商旅结合的特色旅游目的地。其中将有大量的国际化品牌入驻。
“让十八梯成为展现风土人情的会客厅，让消费者有品质感和文化自豪感。”张蜀宝说，每年解放碑吸引了4000万人次的客流，只有500米之隔的十八梯，只需要能引流1000万人次，就会创造出巨大的效益。
另一典型新项目是慈云寺-米市街-龙门浩的开发，也在“老”中求新。重庆南岸滨江路开发建设有限公司负责人徐强向记者表示，“慈米龙”区域的特点是开埠文化、民国风貌、抗战历史，再现“万国商埠”的繁荣景象。
在商业运作上，除了引入常态的古玩、餐饮等业态，今年内开街的龙门浩首开区，作为全国首个艺术商业历史文化老街，还将迎来腾讯全国首个二次元世界、艺术馆、青花瓷博物馆、腾讯英雄联盟联赛馆等新兴元素与传统艺术并存的业态。
作为南滨路历史风貌街区的另一重要组成部分，弹子石老街还是长嘉汇购物公园的二期工程，由巴渝老街、乐购老街、寻味老街、情定老街4大体验式业态组成，集人文历史观光、休闲、娱乐、购物于一体。在业内人士看来，相比而言，弹子石老街背靠长嘉汇的人流量，在商业运作方面有其独特优势，商业氛围更浓厚。
声音
老街应打造
独特“老”味道
尽管存在同质化等问题，但随着老街火起来，越来越多的商家也倾向于进入老街掘金。今年6月1日，弹子石老街正式开街，肖女士把自己在南坪商业街开了三年半的文玩珠宝店典韵阁搬迁至了老街。
肖女士表示，典韵阁属于文化类店铺，目前主推手工、原创类的饰品，定位于中高端，相对于纯商业街，老街文化更符合自身店铺定位。“老街比较安静，且来逛老街的游客，一般都是对历史文化比较感兴趣的人。”肖女士说，从全国的古镇老街来看，商品有一定共性，即重原创、手工类、文化类、展示本土特色的商品会更受欢迎。
同样，看重老街的文化氛围，重庆康银阁也在弹子石老街打造了收藏文化馆。重庆康银阁钱币收藏公司总经理郭飞介绍，目前很多老街、古镇都太商业化，真正文化类的公司不多。弹子石老街除了有较好的历史氛围外，在管理方面也独树一帜，即引入商场管理模式，街区内的店铺不准随便关门，并且都要按照同一时间营业。康银阁在此打造收藏文化馆，更多是希望达到展示效果。
重庆市文化发展研究会秘书长、首席研究员郭道荣向记者表示，对重庆这座城市而言，老街文化的保护和开发，才刚刚兴起；文化氛围浓厚、风貌独特、业态品质一流的老街还没有真正发展起来，仍需加强政策引导和鼓励，政府与企业等应多方合作进行发掘和建设。
老街要突围 靠什么激活商业密码？
十八梯项目效果图在建中的十八梯 记者 钱波 摄（资料图片）洪崖洞夜景 记者 李化 摄 重庆商报-上游财经
记者 李阳 孙琼英
实习生 岳尹妮 龙芹
老街密集开张，众多老街如何避免重复建设、同质化？过往的成功者有哪些经验可以借鉴？老街怎样做成旅游符号？在商业运营上，又该如何构造生态圈？在文化上，如何立稳文化根？在营销上，打好什么牌？业界各有各的说法。
定位 必须做出独特的个性
“避免千街一面、做到文商旅真正融合，关键在于发掘老街的独特价值。”重庆市文化发展研究会秘书长、首席研究员郭道荣认为，老街的“个性”，对游客来说，是最具吸引力的要素。“如果没有文化的独特性主导，一律以商业为主导开发，那老街将失去个性。老街做着做着成了新街，有老街的外貌，其中全是新的内容，那就是‘伪老街’泛滥。”
这样的观点，得到了重庆南岸区滨江路开发建设有限公司执行董事徐强的认可。事实上，徐强本身也是文化爱好者，在龙门浩老街的开发中，楹联的书写工作基本由他操刀完成。
“老街不仅是供游客休闲玩乐的场合，还是文化传承与发扬的基地。”徐强说，老街与一般的商业项目不同，文化内涵的彰显是开发、保护、修缮工作的重中之重。
据悉，四川美术学院的师生们共同参与了龙门浩老街的文化创作，包括雕塑20余件、壁画5幅、15个休闲座椅的设计及20个创意垃圾桶的设计，还参与了老街内民国时期仿古汽车、指示牌、灯光照明的设计。
徐强说，在文化的“底色”上，龙门浩老街需要进一步创新模式，使得传统风貌街区和历史文化遗址越来越鲜活地展现出山城人文与历史风貌，成为极具特色的“老重庆底片”。未来，南滨路的老街还将充分利用好长江索道、重庆夜景等吸引客流强大的名片，为老街引流。
洪崖洞的操盘手、重庆小天鹅投资控股（集团）有限公司总裁何永智认为，风貌街区的辨识度很重要，需要有自己独特的个性。例如，洪崖洞仿吊脚楼式的建筑、魔幻的退台和高差、流光溢彩的夜景，网友无论何时，从哪种角度，都可以很好地拍出其特色；上传网络后，没到现场的朋友也知道这就是洪崖洞。
立本
要有“形”更要有“魂”
戴德梁行重庆商业地产部高级助理董事唐正艺介绍，由于老街的体量有限，加上物业条件等限制，很多老街都是局限于容纳配套、餐饮、旅游纪念品等传统业态；加上前期欠缺统一规划，开发商各自为政，过多雷同的元素也让游客疲劳。如果统一规划、差异定位、错位经营，可在一定程度上避免同质化经营及重复建设。
“老街打造，一是怕完全推倒重来，二是忌造得太山寨。”重庆市政府旅游发展高级顾问、重庆师范大学重庆旅游发展研究中心主任罗兹柏说，目前的老街有两种：一是真正拥有历史底蕴的老街，另一种则是以老街的名义打造的仿古街。对于前者的打造，首先要依托老街本身遗存的历史根基，体现出地域文化。老街是一个文化载体，打造过程中，不仅是再造建筑，而是要重视历史文化的延续，做到“有形也有魂”。比如弹子石老街彰显的是开埠文化，而十八梯就应该强调老街巷、老梯坎的风味。而对于全商业化运作的仿古街，往往更容易陷入千篇一律的状态，不但聚不了人气，还破坏资源，打造时需要慎之又慎。
独立音乐人和策划人老布也坦言，老街的“形”，在于建筑等载体；老街的“魂”，则体现在其历史、人文方面。其中非常重要的一点就是原住民的保留，他们是最能体现一地文化的载体，但如今的老街，恰恰在这一块都比较欠缺。各处古镇老街都大同小异，店铺似曾相识，卖的纪念品也都是批发而来的。很多老街都已没有原住民，很难找到当地人的生活形态。
“其实重庆具备很好的资源，也有像丽江、西塘、周庄、乌镇这样美丽的地方。比如下浩老街，一条溪水穿镇而过，镇里还有瀑布，一条银链直入长江，中西方建筑风格融为一体。如果能好好打造，必将成为中国旅游的打卡胜地。”老布说。
营销
实现新旧元素的融合
在个性和文化的根本基础上，老街要做活，也在不断求变。据十八梯文化发展有限公司商业管理部副总经理张蜀宝介绍，整个十八梯传统风貌区将保留“七街六巷”传统街巷的基本格局，突出展现传统巴渝文化特色，展现重庆市井文化、民俗文化、建筑形态的独特性，让游客在十八梯就能了解重庆几百年来的历史变迁。
张蜀宝说，十八梯以“老重庆、真山城、新体验”为内核，业态布局上，有观光主题的十八景；非遗产品、地方特色商品主题的十八件；区域特色餐饮主题的十八味。在此基础上，引入国际品牌，构成“地方特色+国际时尚大牌”的业态组合，打造重庆文化的金名片、会客厅。
“文化的东西需要有互动、有交流，需要产品去支撑，需要靠现代商业模式的盈利去支撑；如果仅仅有展存，就会失去生命力。”在张蜀宝看来，现在的年轻人已经不再喜欢静态的展存，而是更倾向于动态的、可交流的文化形态。因此，传统的文化也要和现代接轨，具备时尚范。
而唐正艺则认为，现在来重庆旅游的有不少90后、00后的年轻人，这类消费人群的需求，会更现代多元一些，应当让他们在感受到重庆文化的同时，又满足他们的消费需求。
在唐正艺看来，重庆的老街打造，也可以引入一些跨界、时尚、多元化的项目，实现新旧元素的融合，创建一个包容性多元化的文化体系，与现代生活接轨。
罗兹柏则表示，老街的主题很重要，没有鲜明的主题，难以营销。以弹子石老街为例，其依托山城的格局，有层次有空间，也有符号，开埠文化的主题鲜明，与建筑风格等也协调。在开街的时候，充分利用体现重庆百年开埠文化的王家大院等元素，把王家大小姐邀请到现场，这些为老街增添了不少话题。
业态
商业布局需全盘考虑
在老布看来，每个老街都要有自己的定位，商家也应该跟着定位走。以老布开的“横街16号”为例，其前身是一群音乐爱好者在客厅里发起的俱乐部，随着参与人数的增多，他和几个朋友干脆在磁器口找了个固定的地方，顺便卖些酒水以支付场地费用。但彼时的磁器口，条件还并不成熟，例如晚上没有路灯，几乎没有夜间消费，这对于酒吧来说，是一件特别头疼的事情。于是，老布联合部分商家发出了“点亮磁器口”的倡议。
除了老街环境改善，客流增加，“横街16号”自己也调整了定位，瞄准各种各样的兴趣部落圈，将酒吧打造成重庆文艺青年的聚集地。“复古派对、读书会、音乐派对、摄影爱好者交流会等，每年我们要举办100多场这样的活动。”老布介绍，从商业角度而言，这样的活动基本上不赚钱，有些是免费的，有些只收入场费，但正是这些看似廉价的活动，为俱乐部培育了源源不断的客源。让原本仅仅是不亏本的音乐酒吧，变成了仅靠酒水收入月营业额就超过4万元的文艺酒吧。
而何永智告诉记者，任何一个街区，商业布局都会起到至关重要的作用。具体要做到根据地理位置、消费者群体进行实时调整，切忌“好看不好用”的布局。
洪崖洞运营最初的5年一直处于亏损状态，入驻商家的发展也是参差不齐。面对这一困境，何永智主张不断调整思路和商业布局，根据楼层分布进行功能区分，布局了酒店、餐饮、休闲娱乐、小吃、手工艺术品、小商品等。此举既能满足不同游客的需求，同时又有明显的分区，不至于让游客晕头转向。
在郭道荣看来，建筑形态、风貌，文化灵魂的发掘，商业业态的结构、布局，这三大要素在统筹规划、开工建设前，就必须通盘考虑，形成风格定位的统一。只有这样，才能在彰显文化价值的时候促进商业的发展；同时，后期若有商业调整，也不会冲散老街的文化凝结。
他山之石
看成都三条老街
如何“求同存异”
在老街打造方面，不能不提成都。仅其主城区，就有宽窄巷子、锦里、太古里等多个街区，并且凭借不同的定位，错位吸引着不同客群。但它们又有共通点：即文化底蕴、建筑传承、合理布局、体验消费。
这些商街都地处极具历史文化的区域，建筑也保留了数千年的传统特色风格，青瓦坡屋顶、川西老院落、旧砖墙……并通过合理的布局规划、业态分类，给予消费者更便捷、有趣的消费体验，为商家创造人气。
但必须要提的是，它们在共同点之外，也走出了不同的路子。例如，宽窄巷子强调的是最市井的院落文化：通过龙堂客栈、精美的门头、梧桐树、街檐下的老茶馆等元素，再现老成都的生活韵味及院落文化；以简洁朴素的街面设计，突出道路两旁院落的精致；以植物结合建筑的形式，营造出安静的氛围，潮流、艺术、文化均蕴藏在其中。
而锦里强调的则是不可复制的三国文化。其主要以明末清初川西民居作为外衣，将三国文化与成都民俗作为内涵，集旅游购物、休闲娱乐为一体。其酒吧娱乐区、四川餐饮名小吃区、府第客栈区、特色旅游工艺品展销区错落有致，是体验三国文化与成都民俗的魅力街区。
太古里则是川西风格的时尚弄潮儿。太古里毗邻千年古刹大慈寺，以一大片川西建筑特色为基调，川西风格的青瓦坡屋顶与格栅配以大面积落地玻璃幕墙；国际大牌扎堆其中，通过多元化的创意街区，来激发新的活力。
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